Die Tücken eines gemeinsam unterzeichneten Mietvertrags

Ziehen Sie als Paar demnächst in eine gemeinsame Wohnung? Wollen Sie eine Wohnung mit anderen Personen teilen? Oder haben Sie gerade eine Mietzinserhöhung erhalten? In unserem Rechtstipp zum Mietrecht sagen wir Ihnen, was Sie in diesen Fällen beachten müssen.

Gemeinsamer Mietvertrag bei unverheirateten Paaren oder WG-Bewohner:innen

Wenn heute Lebenspartner:innen oder auch WG-Bewohner:innen eine gemeinsame Wohnung oder ein gemeinsames Haus beziehen, sind gleiche Rechte und Pflichten vordergründig selbstverständlich. So ist es nur logisch, dass die meisten auch den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben. Vermieter:innen begrüssen dieses Vorgehen, da im Endeffekt nicht nur eine, sondern zwei oder sogar mehrere Personen für den Mietzins haften. Eine klassische Win-Win-Situation also?

Leider nicht immer. Selbst der Mieterinnen- und Mieterverband weist darauf hin, dass in einem gemeinsamen Haushalt Gewitterwolken aufziehen und die Wohnung plötzlich zum Streitobjekt werden kann.

• Wenn sich beispielsweise ein Paar trennt und eine Partei dies nicht akzeptiert, kann sie der anderen einen Strich durch die Rechnung machen, indem sie den Vertrag nicht allein übernimmt und/oder nicht auszieht.
  Damit eine Kündigung gültig ist, müssen sie alle Personen unterzeichnen, die im Mietvertrag als Mieter:innen aufgeführt sind. Verweigert eine Partei die Kündigung, so kann allenfalls auf Auflösung der einfachen Gesellschaft geklagt werden. Die Vermieterschaft hat ihrerseits das Recht, den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit nur einem:einer Mieter:in oder nur einem Teil der Unterzeichner:innen zu verweigern.  
• Für die Ansprüche der Vermieterschaft haften die unterzeichnenden Mieter:innen immer solidarisch. Bei einem Zahlungsverzug oder bei durch die Mieter:innen verursachten Schäden kann der:die Vermieter:in somit die gesamten Mietzinse, Nebenkosten oder Schadenersatzkosten auch nur von einem:einer Unterzeichner:in einfordern. Bezahlt eine Partei die Kosten gesamthaft, kann sie den Kostenanteil von der Mitmieterschaft zurückverlangen.
• Will die Vermieterschaft das Mietverhältnis auflösen, muss sie die Kündigung auf einem amtlich genehmigtem Formular an alle Mieter:innen adressieren. Wollen die Mieter:innen diese Kündigung anfechten, müssen sie dies innerhalb der 30-tägigen Frist tun.

Ein gemeinsamer Mietvertrag kann zu unschönen Auseinandersetzungen führen, Nerven kosten und ins Geld gehen. Tatsache ist aber auch, dass die nicht unterzeichnende Partei unter Umständen benachteiligt ist, da sie keinen Anspruch auf die Wohnung geltend machen kann. In diesem Fall ist Folgendes zu beachten: Hat eine Partei den Mietvertrag nicht unterschrieben, aber trotzdem regelmässig ihren Mietzinsanteil an die mietende Partei überwiesen, so ist ein konkludenter, also stillschweigender, oder sogar mündlicher Untermietvertrag zustande gekommen und es gelten zwischen Haupt- und Untermieter:in somit die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des OR über die Kündigung von Wohnräumen.

Regelung für verheiratete oder in eingetragener Partnerschaft lebende Paare

Verheiratete oder in eingetragener Partnerschaft lebende Paare haften bei gemeinsamer Unterschrift ebenfalls solidarisch. Die Kündigung der Mieter:innen ist jedoch nur gültig, wenn sie alle Parteien unterschreiben ­– unabhängig davon, ob beide oder nur ein:e Ehepartner:in oder ein:e eingetragene:r Partner:in den Mietvertrag unterschrieben hat. Wer die Wohnung oder das Haus weiter benutzen darf, entscheidet im Streitfall der:die Eheschutzrichter:in bzw. kann der:die Scheidungsrichter:in den Mietvertrag übertragen. Unterzeichnet nur eine Partei den Vertrag, haftet sie allein für den Mietzins und die Nebenkosten und allenfalls auch für verursachte Schäden.

Bei Familienwohnungen von verheirateten oder in eingetragener Partnerschaft lebenden Paaren muss die Vermieterschaft die Kündigung den Parteien immer getrennt in zwei verschiedenen Briefcouverts auf einem amtlich genehmigten Formular zustellen. Andernfalls ist die Kündigung nichtig. Eine Kündigung kann von einer Partei allein angefochten werden, selbst wenn sie den Mietvertrag nicht mitunterschrieben hat. Haben jedoch beide den Mietvertrag unterzeichnet, müssen sie die Kündigung gemäss einem Bundesgerichtsentscheid vom 31. Juli 2019 auch gemeinsam anfechten.

Mietzinserhöhung bei steigendem Referenzzinssatz

Steigt der Referenzzinssatz für Hypotheken auf einen Wert, der höher ist als derjenige, auf dem der bisherige Mietzins basiert, darf der:die Vermieter:in den Mietzins bei nicht indexierten, nicht gestaffelten und nicht befristeten Mietverhältnissen in der Regel entsprechend erhöhen. Voraussetzung ist, dass mit der Erhöhung kein übermässiger Ertrag erzielt wird, der Mietzins bei älteren Liegenschaften die Orts- und Quartierüblichkeit nicht übersteigt und allfällige frühere Mietzinssenkungen vollständig und richtig erfolgt sind. Viele Vermieter:innen machen zusätzlich 40 Prozent der Teuerung sowie die Kostensteigerung geltend, wobei eine konkrete Kostensteigerung grundsätzlich von der Vermieterschaft nachgewiesen werden muss und eine Kostensteigerungspauschale nicht akzeptiert werden sollte. Auch hier gilt: Alle Parteien, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch gemeinsam die missbräuchliche Mietzinserhöhung anfechten.

Achtung, in all diesen Fällen gilt: Weigert sich eine Partei, die Kündigung oder Mietzinserhöhung gemeinsam anzufechten, muss die andere ihre Anfechtung auf den:die Verweiger:in ausdehnen und diese/diesen neben der Vermieterschaft als weitere:n Beklagte:n aufführen.

Weitere Infos Untermiete & gemeinsames Wohnen, zusammengestellt vom Mieterinnen- und Mieterverband

Gepostet am 30. August 2023