Ein Mangel liegt dann vor, wenn sich der Ist-Zustand gegenüber dem Soll-Zustand in irgendeiner Form verändert hat und somit der Gebrauch der Wohnung ausgeschlossen, gestört oder beeinträchtigt ist. Es wird zwischen schwerem, mittlerem und leichtem (kleinem) Mangel unterschieden.
Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können, müssen Sie auf eigene Kosten beseitigen (Art. 259 OR).
Entstehen aber Mängel, die Sie weder zu verantworten, noch auf eigene Kosten zu beseitigen haben, können Sie den Vermieter unter anderem auffordern, den Mangel zu beseitigen, den Mietzins verhältnismässig herabsetzen (Art. 259a, d OR), oder auch Schadensersatz zu leisten (Art. 259a, e OR).
Zudem können Sie den Mietzins hinterlegen (Art. 259a, g OR). Kommt der Vermieter Ihrer Aufforderung zur Mängelbehebung nicht nach, können Sie ihm per Einschreibebrief eine Frist zur Mängelbehebung setzen und ihm androhen, dass Sie, wenn der Mangel nicht innert dieser Frist behoben wird, die nächsten fälligen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen und innert Frist an die Schlichtungsstelle gelangen werden.
Fragen Sie die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Schlichtungsstelle rechtzeitig, wie und wo der Mietzins hinterlegt werden muss, da dies in jedem Kanton, teilweise sogar von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich ist.
Wichtig: Die Mietzinshinterlegung muss fristgerecht, das heisst vor oder bei Fälligkeit des Mietzinses erfolgen, ansonsten gilt sie als verspätet und erst für den Folgemonat hinterlegt!
Sobald Sie den Mietzins hinterlegt haben, sollten Sie innert 30 Tagen ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses mit Ihrem Begehren um Mängelbehebung und allenfalls dem Begehren um Mietzinsreduktion für die Dauer der Beeinträchtigung der Wohnqualität durch den oder die Mängel an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle gelangen. Verpassen Sie diese Frist, wird der hinterlegte Mietzins wieder an den Vermieter ausbezahlt und Sie müssen von vorne beginnen.
Kennt Ihr Vermieter den Mangel, beseitigt er ihn aber nicht innert angemessener Frist, so können Sie unter bestimmten Voraussetzungen entweder fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (Art. 259b OR, Ausnahme Art. 259c OR). Da dieses Vorgehen sehr heikel ist, empfehlen wir Ihnen, sich vorher an uns zu wenden: wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.