Il y a défaut lorsque l'état effectif diffère de quelque façon que ce soit de l'état prévu et que, par conséquent, l'utilisation du logement est impossible, perturbée ou réduite. Distinction est faite entre les défauts graves, moyens et légers (mineurs).
Les défauts qui peuvent être corrigés dans le cadre de l'entretien courant par de petites réparations et nettoyage doivent l'être à vos frais (art. 259 CO).
Si des défauts surviennent, dont vous n'êtes pas responsable ou qui ne doivent pas être corrigés à vos frais, vous pouvez, demander au propriétaire notamment de réparer le défaut, de réduire le loyer proportionnellement ou de vous verser une indemnité (art. 259a-e CO).
Vous pouvez également consigner le loyer (art. 259g CO). Si le propriétaire ne donne pas suite à votre demande de réparer le défaut, vous pouvez lui fixer un délai pour la réparation par courrier recommandé et le menacer de consignation du loyer auprès d'un organisme désigné par le canton en cas de non exécution, ainsi que du dépôt d'une demande auprès de l'autorité de conciliation.
Intervenez à temps auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux compétente pour votre district/canton pour savoir comment et où le loyer doit être consigné, car cela varie d'un canton à l'autre et parfois même d'un district à l'autre.
Important : la consignation du loyer doit être effectuée dans les délais, c'est-à-dire avant ou au plus tard le jour où le loyer est échu, sinon la consignation est consédérée comme tardive et ne sera effective que pour le loyer du mois suivant !
Dès que vous avez consigné le loyer, vous devez déposer auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux compétente pour votre district/canton, dans le délai de 30 jours suivant la date d'échéance du premier loyer consigné, votre demande de correction des défauts et, le cas échéant, votre demande de réduction de loyer pour la période de restriction de l'usage de la chose louée. Si vous ne respectez pas ce délai, le loyer consigné sera alors versé au propriétaire et vous devrez recommencer la procédure à zéro.
Si votre bailleur a connaissance du défaut, mais n'y remédie pas dans un délai raisonnable, vous pouvez, dans certaines circonstances, soit résilier le contrat avec effet immédiat, soit faire procéder à la réparation du défaut aux frais du bailleur (art. 259b CO, exception art. 259c CO). Comme cette procédure est particulièrement délicate, nous vous invitons à nous contacter au préalable : nous vous conseillerons et vous assisterons.